La Legge di Bilancio 2026 riapre le finestre per l'assegnazione agevolata ai soci e l'estromissione agevolata degli immobili strumentali, e introduce la soglia del terzo immobile per gli affitti brevi imprenditoriali. Per famiglie e imprese con patrimoni immobiliari complessi, è il momento di ripensare la struttura: separare patrimonio operativo e patrimoniale, ottimizzare la fiscalità e ridurre l'esposizione ai rischi.
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) riapre due finestre fiscali strategiche — assegnazione agevolata ai soci ed estromissione agevolata per imprenditori individuali — e introduce una novità che cambia le regole del gioco per chi gestisce immobili a reddito: dal terzo immobile destinato ad affitti brevi, l'attività assume natura imprenditoriale con tutti gli obblighi che ne conseguono.
Per famiglie e imprese con patrimoni immobiliari stratificati nel tempo — spesso frutto di acquisti, eredità, conferimenti e operazioni societarie successive — il 2026 rappresenta un'opportunità rara di riassetto strutturale a condizioni fiscali vantaggiose. L'errore più comune è non coglierla per inerzia o per sottovalutazione della complessità.
FINESTRA TEMPORALE — Le scadenze per l'assegnazione agevolata e l'estromissione sono fissate al 30 settembre 2026 per la delibera/opzione e al 30 novembre 2026 per il versamento dell'imposta sostitutiva. Ogni strategia di riorganizzazione va pianificata con almeno sei mesi di anticipo.
L'assegnazione agevolata consente alle società di capitali e di persone (SRL, SPA, SAS, SNC) di trasferire ai soci immobili non strumentali per destinazione — ovvero immobili che non sono utilizzati direttamente nell'attività d'impresa — applicando un'imposta sostitutiva dell'8% sulla differenza tra valore normale dell'immobile e costo fiscalmente riconosciuto. Per le società non operative, l'aliquota sale al 10,5%.
L'assegnazione agevolata produce effetti su più piani: fuoriuscita degli immobili dal perimetro societario con riduzione del patrimonio netto e dei rischi connessi all'attività d'impresa; separazione tra patrimonio operativo e patrimoniale con protezione del valore immobiliare; riduzione della base imponibile IRES/IRAP della società. Per le società familiari, è spesso il primo passo verso una riorganizzazione generazionale del patrimonio.
L'estromissione agevolata è riservata agli imprenditori individuali che possiedono immobili strumentali — ovvero immobili utilizzati nell'esercizio dell'impresa — e desiderano trasferirli al patrimonio personale. L'imposta sostitutiva è dell'8% sulla differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto.
L'estromissione è vantaggiosa quando l'imprenditore intende cessare o ridurre l'attività mantenendo la proprietà dell'immobile, oppure quando vuole separare il rischio d'impresa dal patrimonio immobiliare. È particolarmente utile nel contesto di un passaggio generazionale: l'immobile estromesso può essere donato o destinato alla locazione personale senza le complicazioni della contabilità d'impresa.
La L. 199/2025 introduce una presunzione di imprenditorialità per chi destina ad affitti brevi (locazioni di durata non superiore a 30 giorni) tre o più immobili nel medesimo periodo d'imposta. Oltre la soglia, l'attività è qualificata come impresa a tutti gli effetti, con obbligo di:
Per i proprietari che gestiscono più immobili a reddito, la pianificazione della struttura è essenziale:
ATTENZIONE — La soglia si calcola su base annuale e riguarda gli immobili effettivamente destinati ad affitti brevi, non quelli semplicemente posseduti. Un immobile locato con contratto transitorio di durata superiore a 30 giorni non rientra nel conteggio.
La famiglia Rossi possiede una SRL operativa nel settore dei servizi con patrimonio composto da: sede operativa (strumentale), 2 appartamenti in centro (non strumentali, attualmente locati), 2 appartamenti al mare (non strumentali, utilizzati stagionalmente per affitti brevi).
Strategia: assegnazione agevolata dei 4 immobili non strumentali ai soci. I 2 appartamenti in centro restano in locazione ordinaria a carico dei soci persone fisiche. I 2 appartamenti al mare vengono gestiti: 1 dal socio A e 1 dal socio B, ciascuno sotto soglia per gli affitti brevi.
L'imprenditore Bianchi possiede un capannone utilizzato nell'attività e 3 appartamenti locati a breve termine. Con la nuova soglia, i 3 appartamenti configurano attività d'impresa.
Strategia: estromissione agevolata del capannone (separazione rischio impresa); conferimento dei 3 appartamenti in una SRL immobiliare di nuova costituzione, con gestione in regime d'impresa e possibilità di deduzione integrale dei costi.
Un gruppo retail con 3 punti vendita (in locazione), 1 magazzino (di proprietà della holding) e 2 foresterie per il personale. Le foresterie vengono occasionalmente utilizzate per affitti brevi durante i periodi di chiusura.
Strategia: separazione dell'immobiliare in una holding dedicata tramite scissione parziale; cessazione degli affitti brevi sulle foresterie (sotto soglia dopo la riorganizzazione) oppure conferimento in gestione alla SRL immobiliare con regime d'impresa strutturato.
La riorganizzazione del patrimonio immobiliare non è un esercizio contabile ma una decisione strategica che impatta sulla governance familiare, sulla protezione del patrimonio e sulla pianificazione fiscale di lungo periodo. La Legge di Bilancio 2026 offre strumenti concreti a condizioni vantaggiose, ma la loro efficacia dipende dalla visione d'insieme e dalla tempestività della pianificazione.
Puglisi Law Firm affianca imprenditori e famiglie nella progettazione di architetture patrimoniali integrate, coordinando gli aspetti legali, fiscali e successori in un unico piano d'azione.